Когда мы, наконец, найдем квартиру мечты или продадим квартиру и появится покупатель, который заявит о готовности ее купить, тогда можно пожать друг другу руки и готовиться к покупке или продаже квартиры. Однако в связи с тем, что к нотариусу мы, скорее всего, не сразу пойдем, а между рукопожатием в знак согласия и возможностью окончательного перехода права собственности, стоит подумать об обеспечении будущей сделки и ее условиях.
Очень часто покупка или продажа недвижимости вызывает лавину действий, необходимых для участников сделки, и связанные с этим расходы, которые они несут. Поэтому в таких ситуациях особенно важно, чтобы контрагент, пообещавший заключить сделку на оговоренных условиях, выполнил достигнутые договоренности. И здесь появляется предварительный договор купли продажи недвижимости, который можно заключить, аналогично договору купли-продажи в нотариальной конторе, или просто в письменной форме, которую подписывают обе стороны.
Что такое предварительный договор и когда он заключается?
Предварительный договор не является составной, обязательной частью процесса купли-продажи недвижимости, однако тот факт, что сама подготовка текущих документов по сделке может занять от нескольких дней до даже нескольких недель, означает, что в большинстве случаев такие договоры заключаются в чтобы связать покупателя и продавца, которые могут спокойно подготовиться к заключению окончательного договора (надлежащего договора, например, договора купли-продажи квартиры).
К иным причинам, побудившим стороны заключить предварительное соглашение, относятся: ситуации, когда:
- есть необходимость взять кредит в банке на покупку недвижимости (банки обычно требуют предварительное соглашение для обработки заявки на кредит)
- есть необходимость в получении других средств для покупки недвижимости (например, подходит к концу срочный вклад или покупатель ждет средств от продажи собственной квартиры)
- продавцу нужно время, чтобы купить другую квартиру, достроить или съехать
- продавец должен выполнить необходимые формальности или действия, согласованные сторонами (погасить ипотечный кредит за продаваемое имущество, завершить строительство или ремонт продаваемого имущества, произвести официальное разделение, выехать из семьи и т. д.)
- одна из сторон договора уходит на некоторое время, и по этой причине сделку следует отложить.
Предварительный договор определяется в Гражданском кодексе как договор, по которому одна или обе стороны будущей сделки обязуются заключить в будущем определенный согласованный договор, например договор купли-продажи или договор аренды недвижимого имущества.
Это означает, что предварительный договор является обязательством заключить другой договор и должен дополнительно определять ключевые положения этого будущего договора. Такие положения включают стороны будущего договора, его предмет (т.е. описание имущества, которое будет предметом договора), цена, дата будущего договора, а также всевозможные подробные договоренности, имеющие отношение к сторонам данной сделки.
Предварительный договор может быть заключен в форме нотариального акта, но также, часто на сберегательной основе, стороны заключают его в стандартной письменной форме.
Последствия неисполнения предварительного договора
Правило состоит в том, что заключенные контракты должны соблюдаться («pacta sunt servanda»), а правовые нормы обеспечивают их соблюдение. Однако иногда возникают непредвиденные ситуации (случайные происшествия) или одна из сторон имеет «лучшие возможности» и решает не соблюдать договор. Тогда что?
В случае, если после заключения предварительного договора окончательный договор (например, договор купли-продажи квартиры) не заключен, положения ГК РФ предусматривают конкретные последствия, как компенсационные, так и юридические.
Объем прав потерпевшего зависит от формы, в которой заключено предварительное соглашение. Независимо от того, был ли предварительный договор заключен в той же форме, что и обещанный договор (нотариальный акт), или в иной форме (например, в обычной письменной форме), закон предусматривает разные последствия.
Заключение предварительного договора в форме нотариального акта:
- другая сторона может добиваться заключения обещанного договора - сторона, имеющая право заключить такой договор, может обратиться в суд для заключения договора купли-продажи недвижимости
- требования по предварительному договору, заключенному в форме нотариального акта, могут быть внесены в земельно-ипотечную книгу, где потенциальные другие покупатели увидят, что такой договор заключен
Заключение предварительного договора в обычной письменной форме:
- сторона может требовать возмещения причиненного ей ущерба только в расчете на заключение обещанного договора
- поэтому действие предварительного договора будет слабее, так как вместо заключения договора купли-продажи недвижимости сторона может лишь добиваться возмещения убытков в суде
Стороны предварительного договора очень часто используют в качестве дополнительного обеспечения аванс, который, если одна из сторон передумает, может выступать в качестве компенсации, но аванс не исключает права требовать дополнительную сумму компенсации, если одна из сторон стороны, в результате неисполнения обязательств другой стороной ей был причинен больший ущерб.
Какую форму предварительного договора выбрать? Нотариальный или обычный письменный?
Как правило, нет лучшей или худшей формы предварительного договора, потому что все сводится к тому, чтобы сказать «это зависит». При рассмотрении вопроса о выборе формы договора стоит учитывать выгоды и последствия, которые может понести данная сторона.
Трудно представить, чтобы продавец захотел добиваться исполнения договора в ситуации, когда у покупателя нет денег (потому что он не получил, например, кредит и не имеет средств на покупку, или еще как-то потерял деньги, предназначенные для покупки). Конечно, закон будет на его стороне, имущество будет отчуждено, но плата, вероятно, будет собираться долгие годы, а он мог бы сохранить первоначальный взнос и снова выставить имущество на продажу и продать его, получив деньги. намного быстрее. Поэтому в данной ситуации преимущество заключения предварительного договора в нотариальной форме носит чисто теоретический характер.
Однако, как покупатель, когда мы дополнительно отдаем продавцу значительную сумму первоначального взноса, залог в виде нотариального договора является хорошим решением. В случае уклонения продавца от продажи покупатель сможет заставить продавца исполнить обязательство. Будущая сделка становится более определенной. Однако предварительный договор в форме нотариального акта предполагает дополнительную плату за деятельность нотариуса. Поэтому этот параметр также следует учитывать при планировании покупки, например, квартиры.
Еще одним вопросом является подготовка содержания договора. Не имея другого выхода, когда договор составляется у нотариуса, он, как правило, достаточно подробен и содержит ряд моментов, о которых не подумали неопытные стороны. Если он загружен из Интернета или отредактирован неспециалистами, он может содержать множество ошибочных положений, из-за которых проблематичным становится не обеспечение, а предварительный договор. Другой вопрос заключается в подготовке договора одной стороной и навязывании его другой стороне, которые не знают друг друга, в результате чего итоговые положения окажутся очень невыгодными. Поэтому стоит довериться профессионалам при подготовке такого важного дела, как предварительный договор, в частности, как покупатель, рассмотреть вопрос о том, чтобы взять на себя дополнительную комиссию в обмен на большую безопасность.
В сделках купли-продажи недвижимости вы также можете воспользоваться услугами других специалистов - агентов по недвижимости, юристов, специализирующихся в этой области, которые также могут помочь составить содержание договора или проверить документ, подготовленный другой стороной. Безусловно, в такой важной и затратной сделке не стоит экономить, ведь можно многое потерять.
